Chronique
Les principales mesures applicables, dans les 3 mois suivant la promulgation de la loi, aux baux conclus ou renouvelés, sont les suivantes :
– Le bail dérogatoire passe de 2 à 3 ans et ses modalités d’utilisation sont remaniées.
– L’indice trimestriel ICC (coût de la construction) est supprimé au profit de l’ILC (indice des loyers commerciaux) et de l’ILAT (indice des loyers d’activité tertiaire).
– Pour les baux de 9 ans, en cas de déplafonnement, de révision triennale ou d’indexation annuelle, le loyer est encadré et son réajustement limité à 10 % du dernier loyer acquitté, tous les ans jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer.
– Le bail doit comporter un inventaire précis de la répartition des charges, impôts et taxes entre bailleur et locataire.
– Le bailleur produira tous les 3 ans un état prévisionnel (avec budget) des travaux envisagés sur les 3 années suivantes.
– Il est créé un droit de priorité pour le locataire, en cas de vente des murs.
Pour de nombreux autres articles rien n’est prévu dans la loi sur leur entrée en vigueur. On peut donc considérer qu’ils sont d’application immédiate, à savoir :
– Les nouveaux baux de 9 ans sont obligatoirement des baux 3, 6, 9.
– L’article L.145-15 du Code de commerce considérant le statut des baux commerciaux « d’ordre public » et pour lesquels il était noté « nuls et de nul effet » sont remplacés par les mots « réputés non écrits » ; il sera intéressant d’analyser le devenir des clauses d’aménagement conventionnel de l’indice.
– En cas de garantie cédant/cessionnaire, le bailleur doit informer le cédant dans le délai d’un mois de tout défaut de paiement du locataire et elle ne peut plus être invoquée au-delà de 3 ans après la cession dudit bail.
– La révision triennale ne prend effet, qu’à compter de la demande en révision.
– L’état des lieux est généralisé à l’entrée et sortie des locaux.
– En cas de plan de cession prévu dans un jugement, le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires.
– Désormais, le congé ou la demande de renouvellement peuvent être donnés par lettre recommandée avec avis de réception.
Enfin, nous attendons la publication pendant l’été du décret unique précisant les charges, impôts et taxes qui ne pourront plus être imputés au locataire.