Facilities

Chroniques

• Les enjeux majeurs de l’exploitation durable des bâtiments

  Alain Peuvot, Conseil en services digitaux

  Lundi 15 Mars 2021

  

  Répondre aux exigences environnementales, augmenter son efficacité en termes d’usages, de confort, de bien-être et de sécurité, tout en améliorant ses performances économiques, tels sont aujourd’hui les objectifs attendus de l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Pour les atteindre, il est nécessaire de déterminer préalablement les enjeux qui les sous-tendent.

  Economique : on raisonne en matière de coût global, de maîtrise budgétaire et de réduction des coûts d’exploitation ; Sanitaire et environnemental : sont pris en compte la lutte contre le réchauffement climatique, le respect des exigences du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit «Décret tertiaire», et l’atteinte des objectifs fixés par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, dite «LTECV» ; Technique : cela concerne l’optimisation de la gestion et des plans d’action de maintenance ; Humain : l’usager occupant est placé au centre des préoccupations, principalement en matière de sécurité, de bien-être et de confort ; Serviciel : il s’agit de transformer le bâtiment en centre de services (building as a service, ou BaaS) et de le connecter à la ville et au territoire, notamment par des solutions de production, de stockage et d’acheminement d’énergies ou de mobilités douces.

  

  Répondre aux exigences environnementales, augmenter son efficacité en termes d’usages, de confort, de bien-être et de sécurité, tout en améliorant ses performances économiques, tels sont aujourd’hui les objectifs attendus de l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Pour les atteindre, il est nécessaire de déterminer préalablement les enjeux qui les sous-tendent.

  Economique : on raisonne en matière de coût global, de maîtrise budgétaire et de réduction des coûts d’exploitation ; Sanitaire et environnemental : sont pris en compte la lutte contre le réchauffement climatique, le respect des exigences du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit «Décret tertiaire», et l’atteinte des objectifs fixés par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, dite «LTECV» ; Technique : cela concerne l’optimisation de la gestion et des plans d’action de maintenance ; Humain : l’usager occupant est placé au centre des préoccupations, principalement en matière de sécurité, de bien-être et de confort ; Serviciel : il s’agit de transformer le bâtiment en centre de services (building as a service, ou BaaS) et de le connecter à la ville et au territoire, notamment par des solutions de production, de stockage et d’acheminement d’énergies ou de mobilités douces.

  L’exploitation du bâtiment par les différents métiers, allant de la technique à la finance, impose trois éléments fondamentaux qui sont au cœur de la modélisation du patrimoine immobilier : • le plan informatisé comme source de données et support de la communication et des échanges ; • la connaissance des quantités et des typologies des composants du patrimoine ; • une structuration explicite et organisée adaptée aux usages de ces composants, avec en premier lieu la localisation (l’appartenance de tel équipement à tel local, l’appartenance de telle baie à telle façade), soit une «structuration objet» davantage orientée vers la gestion et l’exploitation que vers la conception et la réalisation, qui concernent directement les métiers de la construction.

  Il convient alors de déterminer quel contenu structuré doit être manipulé pour les métiers de la gestion immobilière et de disposer d’un langage commun afin de partager, usage par usage, un même référentiel de données patrimoniales.

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• Il y a un an...

  Isabelle Marie de Marnix, Éditeur de Facilities

  Lundi 8 Mars 2021

  Des premières contaminations à la saturation des hôpitaux, de la pénurie de masques aux confinements et autres couvre-feux en passant par les applaudissements aux fenêtres, il y a un an, l'épidémie de Covid-19 est arrivée en France. C’est l’occasion, en cette Journée internationale des femmes, de faire un bilan sur leur situation face à cette crise sanitaire qui perdure. Si des avancées ont été notables, comme l’arrivée dans certains pays dont la France de la diplomatie féministe, beaucoup de progrès restent à accomplir. Selon l’enquête du Boston Consulting Group, les femmes sont plus durement affectées que les hommes par la crise économique liée au Covid-19 parce qu’elles sont surreprésentées dans les emplois précaires et certains secteurs touchés par les restrictions (elles sont 57 % des serveurs, 83 % des coiffeurs…), parce que le télétravail menace l’équilibre entre vie professionnelle et familiale. En effet, «Depuis le début de la crise, les femmes déclarent passer plus de temps à effectuer des tâches domestiques et à s'investir davantage dans le travail scolaire de leurs enfants. Par ricochet, elles se sont davantage isolées que les hommes e

  

  Des premières contaminations à la saturation des hôpitaux, de la pénurie de masques aux confinements et autres couvre-feux en passant par les applaudissements aux fenêtres, il y a un an, l'épidémie de Covid-19 est arrivée en France. C’est l’occasion, en cette Journée internationale des femmes, de faire un bilan sur leur situation face à cette crise sanitaire qui perdure. Si des avancées ont été notables, comme l’arrivée dans certains pays dont la France de la diplomatie féministe, beaucoup de progrès restent à accomplir. Selon l’enquête du Boston Consulting Group, les femmes sont plus durement affectées que les hommes par la crise économique liée au Covid-19 parce qu’elles sont surreprésentées dans les emplois précaires et certains secteurs touchés par les restrictions (elles sont 57 % des serveurs, 83 % des coiffeurs…), parce que le télétravail menace l’équilibre entre vie professionnelle et familiale. En effet, «Depuis le début de la crise, les femmes déclarent passer plus de temps à effectuer des tâches domestiques et à s'investir davantage dans le travail scolaire de leurs enfants. Par ricochet, elles se sont davantage isolées que les hommes en restant à la maison et ont, de fait, moins «réussi à tirer leur épingle du jeu sur le plan des interactions professionnelles durant la crise». «Les femmes ressentent actuellement davantage que les hommes le fait de ne pas avoir suffisamment de temps». Par rapport à eux, elles sont ainsi 1,3 fois moins nombreuses à disposer d'un espace isolé lorsqu'elles télétravaillent à leur domicile et ont 1,5 fois plus de risques d'être fréquemment interrompues par les enfants, assurent les auteurs de cette étude. Limiter les risques à long terme de cette nouvelle réalité en prenant des mesures concrètes et fortes d’accompagnement est indispensable. Il ne faut pas qu'il y ait «une génération de femmes qui décrochent». «Il est nécessaire que les managers prennent en compte le stress supplémentaire qui peut être ressenti par les femmes et leur permettent de se rassurer.»

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• Cyberattaques et kidnapping des données

  Fabrice Lollia, Docteur en sciences de l'information et de la communication,

  Lundi 1 Mars 2021

  

  L’instantanéité des échanges d’informations toujours plus rapides et volumineuses dans l’entreprise comme dans la société trouve un écho chez les cybercriminels. Ces derniers utilisent des logiciels aux noms comme Darkside, Ryuk, Egregor, DoppelPaymer, REvil ou bien encore Avaddon. Ils capturent les données en les cryptant, en échange d’une rançon plutôt sous forme de cryptomonnaie en contrepartie d’une clef de déchiffrement permettant de récupérer les données.

  Nous sommes passés des logiciels paralysant les données (locker ransomware) contre rançon aux logiciels capturant les données en les cryptant (cryptoransomware) en échange d’une rançon souvent sous forme de cryptomonnaie s’illustrant par le bitcoin car ce mode de paiement se veut indétectable et permet de faire des transferts d’argent sans passer par une autorité tierce.

  Le marché noir du ransomware fonctionne « as a service ». Les logiciels ransomware sont fabriqués par des opérateurs qui recrutent des « affiliés », des opérationnels, qui vont hacker et ensuite partager le magot en pourcentage avec les opérateurs (créateurs du logiciel).

  

  L’instantanéité des échanges d’informations toujours plus rapides et volumineuses dans l’entreprise comme dans la société trouve un écho chez les cybercriminels. Ces derniers utilisent des logiciels aux noms comme Darkside, Ryuk, Egregor, DoppelPaymer, REvil ou bien encore Avaddon. Ils capturent les données en les cryptant, en échange d’une rançon plutôt sous forme de cryptomonnaie en contrepartie d’une clef de déchiffrement permettant de récupérer les données.

  Nous sommes passés des logiciels paralysant les données (locker ransomware) contre rançon aux logiciels capturant les données en les cryptant (cryptoransomware) en échange d’une rançon souvent sous forme de cryptomonnaie s’illustrant par le bitcoin car ce mode de paiement se veut indétectable et permet de faire des transferts d’argent sans passer par une autorité tierce.

  Le marché noir du ransomware fonctionne « as a service ». Les logiciels ransomware sont fabriqués par des opérateurs qui recrutent des « affiliés », des opérationnels, qui vont hacker et ensuite partager le magot en pourcentage avec les opérateurs (créateurs du logiciel).

  Que les attaques soient opportunistes, aveugles ou ciblées, la question primordiale est de savoir si la rançon doit être payée.

  De nombreuses entreprises victimes tentent d’éviter d’évoquer publiquement les affaires de cyberattaque, pour ne pas détériorer leur image. Mais depuis quelque temps les entreprises privilégient davantage la communication et la transparence auprès de leurs clients et partenaires afin justement de ne pas perdre leur confiance tout en tentant d’expliquer comment l’organisation a fait face et a réussi à gérer la situation.

  Les principales techniques utilisées par les hackers reposent essentiellemnt sur les failles de l’usager et sa méconnaissance de courriers électroniques et des liens malveillants. Il est ainsi préconisé de faire des sauvegardes régulières des données en les conservant dans un espace non connecté à l’infrastructure de l’entreprise afin d’éviter tout chiffrage en cas d’attaques.

  Les meilleures solutions peuvent se résumer en trois points : l’éducation des utilisateurs, une politique de sécurité stricte, et des procédures et stratégies de sauvegarde.

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• Le bâtiment « mutable » offre de nouvelles opportunités

  Alain Peuvot, Conseil en services digitaux

  Lundi 22 Février 2021

  

  La réduction de la facture énergétique, la diminution des émissions de gaz à effet de serre et la préservation des ressources naturelles sont devenues des points cruciaux et incontournables. L’amélioration du confort et du bien-être des occupants ainsi que la maîtrise des dépenses d’exploitation et de maintenance – la réduction du budget de fonctionnement en particulier – constituent désormais les enjeux de notre temps.

  Aujourd’hui, il convient donc de construire ou rendre un bâtiment performant, connecté, facilement exploitable, producteur ou stockeur d’énergie ; il faut donc, en un mot, tendre vers un bâtiment «intelligent» (smart building).

  La question de l’apport du numérique pour l’optimisation d’un patrimoine immobilier est donc posée. Par ailleurs, il est important de replacer l’usage du bâtiment au centre de la réflexion. En effet, si les problèmes techniques et économiques de construction, d’exploitation et d’entretien constituent un véritable sujet, il convient de ne pas oublier deux points précis : – tout d’abord, un bâtiment est fait avant tout pour accueillir des utilisateurs et des usagers qui exercent des activités ou en bénéficient (bureaux, logements, commerces, enseignement, culture, loisirs, industrie) et qu’il doit être adapté pour cela ; – en outre, les usagers doivent pouvoir utiliser le bâtiment et développer leurs activités dans des conditions aussi satisfaisantes que possible en termes de qualité d’usage, en premier lieu pour ce qui concerne le confort et la qualité sanitaire.

  

  La réduction de la facture énergétique, la diminution des émissions de gaz à effet de serre et la préservation des ressources naturelles sont devenues des points cruciaux et incontournables. L’amélioration du confort et du bien-être des occupants ainsi que la maîtrise des dépenses d’exploitation et de maintenance – la réduction du budget de fonctionnement en particulier – constituent désormais les enjeux de notre temps.

  Aujourd’hui, il convient donc de construire ou rendre un bâtiment performant, connecté, facilement exploitable, producteur ou stockeur d’énergie ; il faut donc, en un mot, tendre vers un bâtiment «intelligent» (smart building).

  La question de l’apport du numérique pour l’optimisation d’un patrimoine immobilier est donc posée. Par ailleurs, il est important de replacer l’usage du bâtiment au centre de la réflexion. En effet, si les problèmes techniques et économiques de construction, d’exploitation et d’entretien constituent un véritable sujet, il convient de ne pas oublier deux points précis : – tout d’abord, un bâtiment est fait avant tout pour accueillir des utilisateurs et des usagers qui exercent des activités ou en bénéficient (bureaux, logements, commerces, enseignement, culture, loisirs, industrie) et qu’il doit être adapté pour cela ; – en outre, les usagers doivent pouvoir utiliser le bâtiment et développer leurs activités dans des conditions aussi satisfaisantes que possible en termes de qualité d’usage, en premier lieu pour ce qui concerne le confort et la qualité sanitaire.

  Les bâtiments, leurs équipements et leurs usages constituent une importante source de données (big data), la modélisation des données du bâtiment (building information modeling, ou BIM) et l’Internet des objets (Internet of things, ou IoT) permettant aujourd’hui de les récupérer en temps réel, de les partager, de les interpréter et de les rendre intelligentes. Cependant, face à la complexité des enjeux écologiques, sociaux et plus que jamais sanitaires, il est primordial de trouver des solutions novatrices capables de maîtriser les coûts globaux et de prendre en compte l’ensemble des parties prenantes tout en assurant un modèle économique vertueux.

  Il faut donc envisager des outils collaboratifs qui induisent aussi de nouvelles méthodes de travail, de planification et d’organisation ainsi que la mise en place de partenariats.

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• Transformer des bureaux en logements, bonne ou mauvaise idée ?

  Sébastien Lorrain, Directeur Résidentiel de CBRE France

  Lundi 15 Février 2021

  

  Lundi dernier, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement, a réuni les professionnels de l’immobilier pour faire un premier bilan des actions menées concernant la transformation de 500.000 m2 de bureaux vacants en logements, dont elle compte bien accélérer la dynamique.

  Avec la crise de la Covid-19, l’essor significatif du télétravail a accentué le taux de vacance et l’offre immédiate de bureaux était de plus de 3,5 millions de m² en Ile-de-France à la fin de l’année 2020. L’IEIF (Institut d’épargne immobilière) prévoit que la montée en puissance du télétravail dans la seule Ile-de-France conduira dans les 10 prochaines années à un excès de 3,3 millions de m2 de bureaux, soit 6,5% du parc. Face à cela, un besoin exponentiel en logements qui se heurte à une offre insuffisante et un manque de terrains disponibles dans les zones urbaines denses.

  Mais la mise en œuvre n’est pas forcément si évidente et même si les avantages sont nombreux, elle se heurte aussi à certaines contraintes : techniques, financières et parfois politiques.

  

  Lundi dernier, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement, a réuni les professionnels de l’immobilier pour faire un premier bilan des actions menées concernant la transformation de 500.000 m2 de bureaux vacants en logements, dont elle compte bien accélérer la dynamique.

  Avec la crise de la Covid-19, l’essor significatif du télétravail a accentué le taux de vacance et l’offre immédiate de bureaux était de plus de 3,5 millions de m² en Ile-de-France à la fin de l’année 2020. L’IEIF (Institut d’épargne immobilière) prévoit que la montée en puissance du télétravail dans la seule Ile-de-France conduira dans les 10 prochaines années à un excès de 3,3 millions de m2 de bureaux, soit 6,5% du parc. Face à cela, un besoin exponentiel en logements qui se heurte à une offre insuffisante et un manque de terrains disponibles dans les zones urbaines denses.

  Mais la mise en œuvre n’est pas forcément si évidente et même si les avantages sont nombreux, elle se heurte aussi à certaines contraintes : techniques, financières et parfois politiques.

  Pour autant, le gisement de droits à construire est immense puisque, sur la base des bureaux actuellement vacants, nous pouvons estimer le potentiel actuel à plusieurs centaines de milliers de m² à Paris et en 1ère couronne.

  L’équation est finalement assez simple : le métropolisation a entrainé une raréfaction des terrains et les citoyens ne veulent plus de densification à outrance. La transformation de certains immeubles tertiaires est donc la meilleure réponse pour permettre de reconstruire la ville sur la ville, sans créer beaucoup plus de m² !

  Des transformations sont aussi possibles vers d’autres usages que le logement comme les écoles, les crèches et les centres de soins… Cette mutation des usages accompagne ni plus ni moins l’évolution de nos quartiers. Ils étaient peut-être trop conçus par le passé dans une optique d’usage unique, comme beaucoup de « quartiers d’affaires ». La ville est aujourd’hui mixte, comme doivent le devenir nos immeubles.

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