ACTIVITÉ

Pour parvenir à optimiser la performance énergétique du parc, plusieurs moyens d’action s’avèrent complémentaires : réalisation de travaux mais aussi renouvellemnent des équipemements, optimisation de la gestion et de la maintenance, travail de mesure et de suivi des consommations, sensibilisation, communication et mises en place de bonnes pratiques à l’attention des utilisateurs. L’effort devra donc être partagé entre les propriétaires, les exploitants et les utilisateurs. C’est au prix de leur action commune et de la conjugaison de leurs efforts que des résultats de l’ordre de ceux attendus par le Grenelle de l’environnement seront attendus.

Pour la maintenance, le débat est un peu différent et prête parfois à discussion. Dans les premières années de vie d’un immeuble de bureau, il est admis que la maintenance est indispensable parce qu’elle représente l’espoir de pérennité des installations. L’ensemble des coûts de maintenance technique s’élève à 18€ /m2 ramené à la surface locative.

L’objectif, à l’horizon 2030, est de réduire de 38 % la consommation en énergie du parc tertiaire français, soit celle de 176 millions de mètres carrés de bureaux. Celle-ci est aujourd’hui estimée par l’ADEME à 274 kWhEP/m2/an (148 kWh pour le chauffage et l’eau sanitaire et 126 pour l’électricité).

(Cf. Activité Développement Durable et Energie)

Cet objectif nécessite dès maintenant que les propriétaires fassent le point sur leur parc et établissent des stratégies d’amélioration de leur performance. A leur disposition, les diagnostics de performance énergétique (DPE),cabinets d’audit, de plus en plus nombreux, à proposer leur solution de thermographie. Cela permet, grâce à une caméra thermique, d’obtenir une image du bâtiment mettant en évidence les défauts d’isolation, les ponts thermiques, les fuites d’un appareil de chauffage ou d’un plancher chauffant encastré, ou encore les serrages défectueux d’une armoire électrique en surchauffe. 

PRESTATIONS

L’ensemble des métiers des travaux et de la maintenance, contribue au fonctionnement de l’immeuble dans la même finalité que celle de tous les métiers des services généraux : Assurer aux clients internes des prestations au meilleur rapport qualité/coûts.

Dans les opérations de construction, réhabilitation, aménagement, les responsables devant la loi sont le MOD, le bureau de contrôle et le maître d’œuvre.

Maître d’ouvrage délégué (MOD)

Le MOD est désigné par le maître de l’ouvrage.

Il est son mandataire et il a les mêmes droits et les mêmes devoirs que lui. Il peut être l’utilisateur final du bien construit, mais sera le plus souvent un prestataire de services. Le contrat de mandat de MOD est régi, notamment, par les articles 1984 et 1989 du Code civil.

Bureaux de contrôle

(également utilisés pour les contrôles techniques obligatoires des immeubles de bureaux).

Conséquence de la loi 78-12 du 4 janvier 1978 sur l’assurance construction,

le bureau de contrôle a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques qui peuvent survenir lors de la réalisation des ouvrages.

– Il intervient sur demande du maître d’ouvrage ou de son assureur décennal, et formule un avis sur les problèmes d’ordre technique relatifs notamment à la solidité des ouvrages et la sécurité des personnes (cf. Code de la construction, article L 111-23).

– Ce contrôle technique est en particulier obligatoire dans le cas d’opérations de construction relatives à la réalisation d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH) et d’Etablissements Recevant du Public (ERP). Cette procédure est indispensable pour obtenir des primes normales en matière d’assurance dommage ouvrage.

Maître d’œuvre ou contractant général

Personne physique ou morale qui, pour sa compétence, son expérience, ses références et sa notoriété, est chargée par le maître d’ouvrage d’apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme de réalisation de l’ouvrage.

À ce titre, il lui appartient de concevoir l’ouvrage, d’assurer la direction et le contrôle de l’exécution des travaux, de proposer leur réception et leur règlement.

Le maître d’œuvre peut être un architecte, un ingénieur-conseil ou un bureau d’études et d’ingénierie. La maîtrise d’œuvre est une fonction, pas un titre.

Architecte

(Description de la fonction en Activité « Immobilier », « Conseil National de l’Ordre des architectes »et liste d’Architectes en « Prestataires » 

.

Décret 93-1268 du 29 nov. 1993

Relatif aux missions de maîtrise d’œuvre confiées par des maîtres d’ouvrage publics à des prestataires de droit privé, et qui complète la loi 85-704 du 12 juillet 1985 dite « loi M.O.P. », précise que le maître d’ouvrage peut confier au maître d’œuvre tout ou partie des missions de conception, de direction des travaux et d’assistance suivantes :

– Études d’esquisse (ESQ).

– Études d’avant-projets (AP) sommaires (APS) ou définitifs (APD).

– Études de projet (PRO).

– Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour passation des contrats de travaux (ACT).

– Études d’exécution et de synthèse en conformité au projet (EXE).

– Visa de celles de ces études effectuées par l’entrepreneur (VISA).

– Direction de l’exécution des contrats de travaux (DET).

– Ordonnancement, pilotage et coordination du chantier (OCP).

– Assistance aux opérations de réception (AOR) et pendant la période de garantie de parfait achèvement.

• La totalité de ces missions s’applique au cas d’un bâtiment neuf. Dans le cas d’un bâtiment réhabilité, il convient d’y ajouter, le cas échéant, une mission de diagnostic (DIA) et dans le cas d’ouvrages d’infrastructure une mission d’études préliminaires (EP) et une mission de diagnostic.

• Il est possible de réaliser un projet avec deux maîtres d’œuvre, un pour la conception et le second pour la réalisation.

Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO)

Sur la base de l’avant-projet définitif et/ou du projet, elle aide à la mise au point de la passation des contrats de travaux :

– Préparer le dossier de consultation des entreprises (DCE).

– Préparer la sélection des candidats et examiner les candidatures retenues.

– Analyser les offres des entreprises.

Ordonnancement, coordination et Pilotage du Chantier (OPC)

Ordonnancement : analyser les tâches élémentaires (études d’exécution et travaux), déterminer leur enchaînement et leur chemin critique.

Coordination : harmoniser les actions des intervenants, dans le temps et dans l’espace.

Pilotage : mettre en application les mesures d’organisation relevant de l’ordonnancement

et de la coordination, pendant les travaux et jusqu’à la levée des réserves.

Certains contrats de maintenance sont dits d’OPC lorsque le maître d’ouvrage choisit une entreprise spécialisée qui doit assumer l’organisation de toutes les tâches de maintenance du bâtiment, le pilotage et le contrôle de ces opérations.

Ce contrat est utilisable même si le maître d’ouvrage sous-traite à des entreprises distinctes la maintenance de son bâtiment et de ses installations en plusieurs lots.

Assistance à la réception

C’est une aide au maître d’ouvrage qui s’étend à la période de garantie de parfait achèvement et a pour objet de :

– Organiser les opérations de réception des travaux et le suivi des levées de réserves.

– Procéder à l’examen des désordres ou dysfonctionnements signalés par la maîtrise d’ouvrage.

– Constituer le dossier des ouvrages exécutés (DOE).

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit dans le procès-verbal de réception, soit postérieurement par voie de notification écrite. (Code civil, art. 1792-6).

Missions spéciales de sécurité

Le maître d’œuvre peut prendre à son compte, si le maître d’ouvrage lui en confie la responsabilité, les missions de sécurité.

Une coordination sécurité, créée par la loi 93-1418 du 31 décembre 1993 et précisée par le décret 94-1159 du 26 décembre 1994, doit être organisée pour tout chantier mettant en présence au moins deux entreprises ou travailleurs indépendants.

Elle doit être assurée tant au cours de la phase conception et élaboration du projet que pendant la phase de réalisation de l’ouvrage. La mission consiste à coordonner les moyens et les mesures de sécurité destinés à assurer la protection des travailleurs sur le chantier, et son contenu doit être clairement défini. Le maître de l’ouvrage doit s’assurer de la compétence du coordonnateur qu’il peut être amené à justifier sur demande de l’inspection du travail.

Une coordination SSI (systèmes de sécurité incendie), prévue par la norme AFNOR NF S 61 932 de septembre 1993, est obligatoire pour les ouvrages neufs et les réhabilitations totales. Elle a pour tâches de définir les zones de sécurité (détection, mise en sécurité, diffusion d’alarme), d’élaborer un cahier des charges, de suivre les essais et d’établir un procès verbal de réception.

La constitution et le dépôt des dossiers d’autorisation auprès de la Commission départementale de sécurité.

LÉGISLATION

Il existe de très nombreux textes de loi portant sur les obligations des uns et des autres dans les opérations de travaux ou de maintenance des immeubles.

Ils émanent soit du code du Travail (notamment sur la responsabilité du chef d’entreprise, et sur ces obligations concernant les locaux affectés à l’usage du travail), soit du code de la Construction ou encore du code de la Sécurité Sociale. Il est difficile d’en donner ici un examen exhaustif. Il est recommandé aux responsables des services généraux de s’attacher tout particulièrement à consulter ces codes ainsi que les textes de jurisprudence concernant les opérations de travaux et de maintenance des immeubles de bureau.

Un coup d’œil sur le chapitre « Aménagement et Mobilier » pourra également s’avérer utile en ce sens.

Article 1792 du Code Civil

Dans toute opération, la responsabilité du constructeur est ainsi définie par l’article  1792 du code civil :

«Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.»

Articles du Code du Travail

L’attention des responsables de services généraux est particulièrement attirée sur les articles suivants issus du code du Travail : :

Livre 1. Article L125-2 : sous-traitance et prêt de main d’œuvre illicite. 

Livre 2. Article L231-8 – et 9 : protection du personnel contre les dangers et notion de danger immédiat.

Livre 2. Article L 235-1à 14 : principes généraux de prévention – Prévention et coordination.

Livre 2. Article L235-19 : construction et aménagement des ouvrages.

Livre 2. Article R231-66 à 72 : manutention de charges.

Livre 2. Article R 232.1 à 11-6 : aménagement des lieux de travail et conditions d’hygiène et de sécurité.

Livre 2. Article R 232-12 à 12-22 : prévention des incendies.

Livre 2. Article R 233-1 à 83-4 : sécurité des locaux de travail.

Livre 2 – Article R 235-2 à 4-17 : dispositions applicables aux opérations de construction dans l’intérêt de l’hygiène et de la sécurité du travail.

Livre 2 – Article R 235-5 : dossier de maintenance des lieux de travail.

Lois,décrets et arrêtés du Code du Travail

Décret du 29 mai 1992 : tabac dans les lieux de travail.

Arrêtés des 8 et 9 octobre 1987 : contrôle des installations d’aération.

Décret du 7 février 1996 : amiante.

Décret du 8 janvier 1965 : bâtiment et travaux.

Décret du 30 juin 1995 : travaux sur ascenseurs ;

Arrêté du 8 août 1992 : désenfumage.

Arrêtés des 5 mars et 9 juin 1993 : vérifications générales périodiques ;

Arrêtés du 21 décembre 1993 : portes et portails automatiques.

Loi du 2 juillet 2003 : sécurité des ascenseurs existants qui se décline sur quinze ans et prévoit un volet « entretien »( renforcement des obligations de maintenance et assistance aux personnes bloquées 24h/24, un volet de dix sept mesures techniques correspondant aux risques les plus importants(travaux à réaliser en trois étapes :fin 2010,juillet 2013,et Juillet 2018)et un volet « contrôle technique »réalise par un organisme indépendant.

Le décret du 23 juillet 2013 confirme le report d’un an de la date limite de mise en œuvre de la deuxième tranche de travaux qui devra être réalisée avant le 3 juillet 2014.

Selon l’état et l’âge de chaque ascenseur les principales mesures techniques de la première échéance sont :

-La sécurisation des verrouillages des portes palières

-La protection contre les chocs à la fermeture brutale des portes

-La clôture sur toute la hauteur de la gaine d’ascenseur

-L’amélioration des dispositifs de limiteur de vitesse et de parachute

-La mise en place d’une tôle de garde pieds afin d’empêcher les chutes dans la gaine

-La sécurisation des interventions en gaine

-La mise en conformité des accès aux locaux techniques.

Décret n° 363 du  19 mars 2007 : sur la performance énergétique des bâtiments existants.

Arrêté du 3 mai 2007 : relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants. Liste l’ensemble des travaux et donne les exigences associées.

Norme EN 15232 relative aux calculs de l’efficacité énergétique de la GTB.

Norme NF EN 12464 -1 : Eclairage des lieux de travail – intérieurs.

NF C 71-121 : Méthode simplifiée de prédétermination des éclairements dans les espaces clos et classification correspondantes.

NF X 35-103 : Principes d’ergonomie visuelle applicables à l’éclairage des lieux de travail.

NF EN 13032-1 : Lumière et éclairage. Mesure et présentation des données photométriques des lampes et des luminaires- Partie 1 : Mesurage et format des données

NF EN 13032-2 : Mesure et présentation des caractéristiques photométriques des lampes et luminaires- Partie 2 : présentation des données utilisées dans les lieux de travail intérieurs et extérieurs.

CE 2037-2000- : Fluides frigorigènes en provenance des climatiseurs, pompes à chaleur et équipements de production. Cette nouvelle réglementation interdit le stockage et l’usage des fluides frigorigènes HCFC neufs et porte au 1^er janvier 2015 la prohibition de ceux récupérés sur les installations.

Arrêté du 4/5/2009 : Relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine.

Loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 : crée une obligation de travaux du bâti tertiaire dans un délai de 8 ans à compter du 1^er janvier 2012.

LES MÉTIERS DES TRAVAUX ET DE LA MAINTENANCE

Métiers Travaux        Maintenance

Promoteurs X

Crédit Bailleur X

Cabinets d’ingénierie X

Bureaux d’études (généralistes ou spécialisés) XX

Architectes (constructeur, intérieur) X

Bureaux de contrôle XX

Coordinateurs de sécurité X

Economistes du bâtiment X

Space planners XX

Pilotes de chantier ou conducteurs de travaux X 

Assistants Maître d’ouvrage X

Maîtres d’oeuvre X

Aménageurs X

Décorateurs XX

Maintenance : X

Ascenseurs – Chauffage – Electricité et systèmes électriques

Génie climatique – Sécurité – Portes automatiques

Systèmes électroniques de surveillance et de communication

Groupes Electrogènes – Traitement d’eau

Installations spécifiques (exemple : restauration)________________________________________                                                        

Entretien : XX

Espaces verts

Propreté/nettoyage..__________________________________________________

Systèmes de gestion et d’exploitation du XX

bâtiment – (GTB – GMAO, etc.._________________________                               __            

Plomberie XX

Serrurerie XX

Analyses d’hygiène XX

Menuiserie XX

Dépannages XX

Vitrerie XX

Réparations (mobilier par exemple) X

MÉTHODES

Phases d’un projet

Le projet suit les étapes suivantes :

Étape de définition : à partir de la décision, cette étape sera celle de toutes les études de faisabilité, de programmation ou de définition qui aboutiront à la mise au point du programme.

Étape de conception : à partir du programme, on réalisera dans cette étape toutes les études de conception qui permettront d’aboutir un descriptif et à des plans définitifs permettant la réalisation.

Étape de réalisation : elle débutera le premier jour du chantier et se terminera avec la réception des travaux.

Au démarrage du projet, il y a toujours des incertitudes pour un certain nombre de personnes dans l’entreprise. Ces incertitudes génèrent naturellement des craintes auprès d’elles.

Un RSG devenu chef d’un projet de travaux neufs ou de réhabilitation doit donc, obligatoirement, devenir un grand communicant pour faire en sorte que la plus grande part de la population adhère au projet et à ses réalisations.

Le programme

Exemple de programme : «Nous allons réaménager notre siège social pour faire face à une réorganisation interne ou à l’arrivée d’une société nouvellement rachetée».

Une fois le contenu du projet connu, le responsable de projet devient le maître d’ouvrage et il lui appartient de définir le programme en concertation avec une équipe.

En première phase, le programme représente l’ensemble des caractéristiques constituant l’objectif du projet. Le maître d’ouvrage réunit les données émanant de l’entreprise concernant son projet et ses besoins ainsi que les données concernant l’évaluation du futur bâtiment, le contexte, les contraintes, les délais, etc. Ce programme donne souvent lieu à une consultation

de concepteurs (architecte ou aménageurs en fonction du projet).

Ensuite repris par le concepteur et le maître d’œuvre, ce programme devient :

– Avant-projet sommaire (APS).

– Avant-projet détaillé (APD).

Lesquels donnent lieu à la rédaction du ou des appels d’offres à destination des entreprises devant réaliser les travaux.

Méthodologie

Savoir s’entourer de partenaires :

– Cabinet d’ingénierie.

– Architectes constructeurs.

– Architectes urbanistes.

– Architectes décorateurs.

– Sociétés de conseil.

– Avocats/Juristes.

– Notaires.

– Coordonnateur.

– Coordonnateur de sécurité et de protection de la santé (en conception et réalisation).

– Cabinet de contrôle.

– Conseils en sécurité.

Être en liaison avec les services publics :

– Pompiers

– Mairie.

– Police et/ou Gendarmerie.

– Inspection du travail.

• Commission de sécurité.

ORGANISER DES TABLES RONDES

S’entourer des avis et des conseils des interlocuteurs concernés en utilisant leurs compétences d’utilisation ou d’usage (exemples : informatique, salles de conférence…).

 Examiner avant la construction les dossiers de faisabilité de :

– Aspiration intégrée.

– Portes toute hauteur.

– Portes à tambour.

– Sécurité (contrôles d’accès, détection incendie).

– Vitrerie (aspect pratique, nettoyage…).

– Climatisation.

– Locaux techniques et de rangement.

– Planchers techniques, faux plafonds.

– TMD (Transmission mécanique des documents).

– Accès livraisons/fournisseurs.

– Accueil.

– Repérages, signalétique.

Prévoir l’avenir

Exemples : capacité de l’autocommutateur, vidéo conférence…

Faire en fonction des moyens. 

On parle ici des moyens en œuvre en exploitation. La notion de coût d’exploitation interviendra.

Prévoir sous-traitance 

et maintenance futures

Rencontrer les installateurs. 

S’entourer des conseils des prestataires. Vérifier la « solidité » et la pérennité des entreprises.

Voir les matériaux.

S’impliquer dans le choix des matériaux. Exemples : revêtements décoratifs de façade versus entretien ; impact vieillissement des structures… Attirer l’attention sur certaines options décoratives antinomiques d’une facilité d’exploitation (staffs masquant des vannes ou « carénant » des ventilo-convecteurs, peintures mates non lessivables pour les portes et les murs de couloirs à grand passage…)

Cahiers des charges de maintenance.

Dans les domaines de la maintenance et de l’exploitation, les cahiers des charges ont, subi des modifications pour prendre en compte ces nouveaux aspects contractuels dont voici quelques exemples qui peuvent donner lieu à des pénalités :

– Délais d’intervention sur une panne.

– Délais de réparation après intervention.

– Pourcentage de retard sur le programme de maintenance préventive.

– Taux de disponibilité d’équipements sensibles.

– Indicateurs de qualité sur contrôles de qualité décrits avec précision avec le principe de cotation.

Le jeu des pénalités

Ce système n’est pas une finalité en soi, l’objectif est de persuader l’entreprise qu’un respect du cahier des charges sera moins coûteux que l’application de pénalités.

Le système doit permettre une évolution qualitative des prestations dans une démarche de progrès, les pénalités servant de rails afin d’orienter l’entreprise vers les cibles retenues.

Maintenance

Demander systématiquement des propositions de maintenance de tous les équipements avant leur choix définitif.

Organiser la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre en fonction de l’importance de l’opération.

Opérations de petite importance.

Le responsable de services généraux est généralement capable d’assurer directement

la maîtrise d’œuvre en mettant à contribution les entreprises et les bureaux d’études techniques travaillant habituellement dans l’établissement et qui seront très souvent les meilleurs conseillers en même temps que les prestataires les plus attentionnés.

Opérations de moyenne importance et/ou ayant des implications sur la structure des bâtiments. Le recours à un architecte pour assurer la maîtrise d’œuvre est indispensable et garantit la sécurité des ouvrages. Si l’architecte est directement choisi par le responsable des services généraux ou s’il est l’architecte habituel de l’immeuble, le responsable des services généraux peut assurer lui-même la fonction de maître d’ouvrage.

Opérations très importantes (nouvel immeuble) et pour lesquelles la maîtrise d’œuvre a été choisie sur concours et/ou par les instances dirigeantes de l’entreprise future utilisatrice. Il est recommandé de faire assumer la fonction de maître d’ouvrage par un supérieur hiérarchique

du responsable des services généraux ou par un maître d’ouvrage délégué désigné par la même instance dirigeante. Ainsi le responsable des services généraux pourra défendre les points de vue du futur exploitant, présenter ses exigences à la maîtrise d’œuvre, le maître d’ouvrage le soutenant tout en constituant une force de négociation et de recours vis-à-vis de la maîtrise d’œuvre.

Charges à remplir

Il appartient au maître d’ouvrage de :

– S’assurer de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée.

– Définir le programme et l’enveloppe financière prévisionnelle du projet.

– Assurer le financement de l’opération.

– Choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé.

– Choisir un maître d’œuvre et de passer avec lui et les entrepreneurs retenus les contrats concernant les études et l’exécution des travaux.

– Se couvrir pour les risques en cours de chantier par une assurance « tous risques chantier » (TRC) et, s’il est propriétaire, souscrire une assurance « dommage ouvrage » qui garantit le paiement des travaux de réparation des dommages.

– S’assurer le concours d’un bureau de contrôle technique qui se prononce sur les   

– Assurer la réception des travaux.

Le maître d’ouvrage doit préciser dans son programme de projet les :

– Objectifs de l’opération.

– Besoins que l’opération doit satisfaire, ainsi que les évolutions à envisager.

– Contraintes et les exigences relatives à la réalisation et à l’utilisation de l’ouvrage dans les domaines les plus divers : architectural, économique, fonctionnel, technique, protection de l’environnement,…

Le maître d’ouvrage est avant tout le pivot de l’opération, véritable interface entre les besoins des futurs utilisateurs et les contraintes ou directions données par le haut management de l’entreprise. Sa responsabilité est grande et se jugera sur tous les aspects de son travail et de celui des intervenants qu’il choisira pour l’aider :

– Respect des contraintes administratives et légales.

– Respect du budget.

– Respect des besoins de l’entreprise.

– Phasage avec la culture et l’image de marque de l’entreprise.

COÛTS D’ENTRETIEN D’UN IMMEUBLE

La fédération française du Bâtiment estime que le coût d’entretien d’un immeuble est de l’ordre de 75 à 80 % des dépenses par rapport à son coût global.

Selon le tableau ci-dessous :

La vie et les coûts d’un immeuble

Durée en années Etapes de la vie d’un bâtiment % des dépenses par rapport

au coût global

Conception 2 à 5 ans Montage de l’opération2 à 4 %

(aspects financiers,

 juridiques, commerciaux)

Maîtrise d’ouvrage

(programme, budget,

planning, études, coût global)

Maîtrise d’œuvre (conception, 2 %

suivi de chantier)

Réalisation 2 à 5 ans Réalisation (travaux, 15 % à 20 %

ordonnancement, Pilotage,

coordination, contrôle technique)

Utilisation jusqu’à Gestion (entretien, maintenance 75 % à 80 %

100 ansexploitation)

Ventilation des dépenses d’exploitation

Accueil – Sécurité- Gardiennage 7 %

Eau- Energie – Consommables 26 %

Gestion administrative et comptable 12 %

Maintenance 44 %

Nettoyage Hygiène 11 %

Source : Institut Français du Management Immobilier. Dépenses annuelles totales pour la France : 129 milliards d’euros(2010)

Travaux (Rédac).indd 488 9/09/05 

Suivi de la maintenance

Ces dernières années, les méthodes de recentrage sur l’activité principale et donc d’externalisation ont bouleversé et transformé les données. Aujourd’hui les mentalités ont beaucoup évolué et les services de maintenance immobilière se sont vus fixer des objectifs qualitatifs et financiers.

Contrats de résultats

Pour accompagner cette démarche, les contrats de maintenance et d’exploitation évoluent

de contrats de « moyens », vers des contrats de « résultats » où le prestataire devient maître des moyens qu’il déploie tant d’un point de vue humain que matériel, pour remplir des objectifs précis fixés dans le cahier des charges.

Ces contrats de résultats laissent plus de souplesse aux prestataires dans leurs organisations,

mais en contrepartie pénalisent systématiquement ceux-ci en cas de non respect des objectifs.

La GTB 

(Gestion Technique des Bâtiments)

Cette gestion technique permet une meilleure rentabilité des installations de l’entreprise.

Optimisation des consommations d’énergie : écrêtage, démarrage optimisé des installations.

Source de renseignements comptables et d’analyse : quantité d’énergie, coûts, nombre de pièces de rechange, statistiques, historiques… ; aide à l’établissement des budgets, du suivi des coûts, des prévisions d’investissement.

Souplesse d’utilisation des locaux.

Recherche maximale de confort d’ambiance : confort thermique, confort phonique, confort lumineux, aisance des accès, confort d’exploitation, ergonomie ; et répartition des moyens de communication informatique.

Outil d’aide à l’exploitation et à l’optimisation des fonctions techniques d’un bâtiment (maintenance diagnostic, temps de fonctionnement…).

Elle sert à l’exploitant et à ses équipes : électriciens, chauffagistes, climaticiens, plombiers, serruriers, ascensoristes, téléphonistes, etc. 

Comment concevoir une GTB ?

Aujourd’hui on utilise davantage une architecture en réseau.

Le système doit rester convivial et à la portée de non-informaticiens.

Le système de GTB peut être :

– Un produit construit et élaboré par un constructeur unique.

– Une installation hétérogène avec différents produits comportant des interfaces entre ces périphériques, le réseau et les installateurs multiples.

On trouve sous le nom de GTB de nombreux produits dont certains sont spécialisés :

– Électricité : gestion du délestage, climatisation, optimisation chauffage.

– Cascades de chaudières, gestion de l’énergie…

Un vrai produit GTB doit comporter toutes ces fonctionnalités, l’idéal étant d’utiliser une ingénierie pluridisciplinaire avec des spécialistes pour chaque corps de métier :

– Génie énergétique.

– Génie climatique.

– Génie électrique.

– Sécurité / sûreté.

Les ascenseurs

Gestion de l’ascenseur en 8 points

– 1. Signer un contrat de maintenance : conforme aux dispositions réglementaires

du contrat normal ou du contrat complet, décrites dans l’arrêté de mars 1977.

– 2. Vérifier les clauses de la police d’assurance de l’immeuble (l’immeuble est-il couvert pour les accidents éventuels consécutifs au fonctionnement de l’ascenseur?).

– 3. Faire effectuer les vérifications imposées par la réglementation en vigueur (IGH – ERP ou code du travail).

– 4. Faire installer un système de télésurveillance par l’ascensoriste.

– 5. Clarifier les relations avec le propriétaire ou son représentant.

– 6. Préciser les relations avec l’ascensoriste.

– 7. Clarifier les relations avec les usagers : « l’ascenseur au quotidien…pour des trajets en toute sécurité ». 

– 8. Clarifier les relations avec le gardien

ou le personnel de maintenance (règles et procédures).

Règles élémentaires et obligatoires relatives aux ascenseurs :

– Registre de contrôle.

– Registre de sécurité (obligatoire ERP), toutes les grosses interventions doivent être notées.

– Visite tous les 5 ans par un organisme officiel.

– Visite chaque année par la société.

– Doubles portes obligatoires depuis fin 1992.

– Si choix de l’éclairage de cabine par halogènes, obligation de le laisser en fonctionnement 24h/24h.

– Interdiction de laisser les ascenseurs en attente palière portes ouvertes.

– Le choix de technique comme la variation de fréquence diminue la facture de consommation électrique par deux.

– Une gestion centralisée des appareils est indispensable, une inter phonie centralisée souhaitable, le must étant la télésurveillance.

– Bien raisonner dans les parkings (anti-vandalisme sur les équipements cabines).

– Dans les immeubles de bureaux, sensibiliser les occupants à ne pas utiliser un appareil élévateur si le bâtiment est vide.

– Toujours laisser les accès aux locaux techniques libres.

– Dans la majorité des cas, raisonner partenariat moyen et long terme, fixer des taux de disponibilité et choisir un contrat complet plutôt qu’un contrat simple.

Qui réalisera l’étude ?

L’article 2 du décret 95-826 du 30/06/95 précise que l’étude de sécurité est réalisée par une personne compétente dans le domaine de la prévention et appartenant à l’entreprise chargée de la maintenance et des réparations. (Entreprise qui n’est pas obligatoirement celle qui a construit l’ascenseur.)

Les appareils concernés

À l’exception des ascenseurs de chantier et des monte-charges non accessibles au personnel, tous les ascenseurs, monte charges, monte voitures, escaliers mécaniques et trottoirs roulants.

L’étude de sécurité est réalisée :

– 1 À la mise en service,

– 2 Au moins tous les 5 ans,

– 3 Lors d’une transformation importante,

– 4 En cas de changement d’entreprise de maintenance.

– Elle a pour but :

La réalisation d’une fiche descriptive (identification des risques).

– Elle débouche sur :

La préconisation éventuelle de travaux.

Énergies

Cf Activité «Développement Durable & Énergie»

Développement durable

Quelques gestes simples et de bons réflexes d’achat permettent de faire de grandes économies d’eau et d’énergie. C’est à la fois bon pour les résultats de l’entreprise et  bon pour la planète.

Pour ce qui concerne la consommation d’énergie, il y a lieu de surveiller les veilles d’équipements, c’est-à-dire le maintien inutile sous tension d’appareils comme le matériel audiovisuel qui représente 10 % de la facture énergétique, et d’installer des lampes à basse consommation pour l’éclairage , des variateurs dans toutes les parties communes de l’immeuble ainsi que des photocopieurs  dégageant peu de chaleur permettant ainsi de ne pas utiliser la climatisation dès lors que la température intérieure est en dessous de 26 degrés(décret du 19 mars 2007).

En matière de chauffage, la consommation d’énergie fossile peut être optimisée avec des chaudières à basse température. Les chaudières à condensation récupèrent, elles, l’énergie en condensant la vapeur d’eau des gaz de combustion. Les pompes à chaleur captent les calories issues du rayonnement solaire dans le sol, dans l’air ou dans la nappe phréatique pour les amener à un compresseur.

La consommation d’eau doit également être réduite. Les chasses à double capacité (3l/6l) doivent être privilégiées, ainsi que  les robinets mitigeurs  qui donnent immédiatement la bonne température.

En terme d’isolation thermique, les doubles vitrages peu émissif à lame d’argon favorisent la conservation de la chaleur.

Le label « écolabels européen » (www.ecolabels.com) est une certification écologique officielle européenne portant sur 24 produits et 2 services qui garantit des impacts environnementaux réduits.