Chronique
La législation nouvelle : La loi adoptée le 22 mars 2020 prévoit des mesures pour les entreprises, elle a renvoyé à une ordonnance du 25 mars 2020 et à plusieurs décrets également publiés au mois de mars, le but étant tout à la fois d’indiquer le champ d’application des entreprises concernées et la possibilité pour elles de demander auprès de leur propriétaire Bailleur, une suspension du paiement des loyers et des charges.
L’expérience actuelle montre que le champ d’application de ce texte s’avère être relativement restreint et qu’il ne s’agit pas d’une suppression des loyers mais simplement d’une suspension.
Argument supplémentaire, la loi du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 prévoit dans son article 3, un dispositif rendant déductibles les abandons de créances de loyer accordés par les Bailleurs à une entreprise, tous les Bailleurs sont concernés par ce nouveau dispositif
A ce moment de la réflexion, le plus logique serait donc que les deux parties se rapprochent et déterminent ensemble un protocole d’accord le plus précis possible.
A ce moment de la réflexion, le plus logique serait donc que les deux parties se rapprochent et déterminent ensemble un protocole d’accord le plus précis possible.
La législation existant déjà : Dans de nombreux cas, il semble peut-être préférable en cas de difficulté avec le propriétaire que le Preneur fonde son argumentation sur des éléments de droit existants déjà et notamment :
La force majeure, elle est définie par l’article 1218 du Code Civil comme un événement imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution d’une obligation. L’irrésistibilité signifiant que l’événement doit être inévitable et ses effets insurmontables ;
Le covid-19 pourrait constituer ce cas de force majeure avec l’irrésistibilité et permettre éventuellement la suspension du paiement des loyers et des charges et pas simplement leur report dans le temps.
Au demeurant, le Ministre de l’Economie et des Finances Bruno LE MAIRE a déclaré le 28 février 2020 que le corona virus doit être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises.
L’imprévision en matière de bail commercial : l’article 1795 du Code Civil a créé la théorie de l’imprévisibilité, il s‘agit d’un élément ou de circonstances qui ne pouvaient être connus lors de la signature du contrat et qui a des conséquences excessivement onéreuses.
Le corona virus semble rentrer dans ce contexte et s’appliquerait pour les baux signés depuis octobre 2016 et dans lesquels les parties n’ont pas renoncé à cet article.
La faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement jusqu’à 2 années : En effet, l’article 1343-5 du Code Civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le Juge peut reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Cette décision suspend les procédures d’exécution.
La force majeure, elle est définie par l’article 1218 du Code Civil comme un événement imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution d’une obligation. L’irrésistibilité signifiant que l’événement doit être inévitable et ses effets insurmontables ;
Le covid-19 pourrait constituer ce cas de force majeure avec l’irrésistibilité et permettre éventuellement la suspension du paiement des loyers et des charges et pas simplement leur report dans le temps.
Au demeurant, le Ministre de l’Economie et des Finances Bruno LE MAIRE a déclaré le 28 février 2020 que le corona virus doit être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises.
L’imprévision en matière de bail commercial : l’article 1795 du Code Civil a créé la théorie de l’imprévisibilité, il s‘agit d’un élément ou de circonstances qui ne pouvaient être connus lors de la signature du contrat et qui a des conséquences excessivement onéreuses.
Le corona virus semble rentrer dans ce contexte et s’appliquerait pour les baux signés depuis octobre 2016 et dans lesquels les parties n’ont pas renoncé à cet article.
La faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement jusqu’à 2 années : En effet, l’article 1343-5 du Code Civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le Juge peut reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Cette décision suspend les procédures d’exécution.
Un problème complémentaire apparaît aujourd’hui avec le temps qui passe :
– La valeur locative en commerces va vraisemblablement être à la baisse.
– La valeur locative en bureaux risque d’être fondamentalement modifiée avec des déplacements de lieu de travail dans l’espace, des grandes villes vers des villes de moyenne importance plus agréable à vivre.
– La valeur locative en commerces va vraisemblablement être à la baisse.
– La valeur locative en bureaux risque d’être fondamentalement modifiée avec des déplacements de lieu de travail dans l’espace, des grandes villes vers des villes de moyenne importance plus agréable à vivre.
En conclusion : L’intérêt pour le Preneur serait d’utiliser d’abord les textes récents et s’il n’obtient pas l’accord du Bailleur, d’intégrer les références, existants déjà.
L’incertitude du 11 mai ne fera qu’aggraver la situation et rendre de plus en plus nécessaire et crédible l’action du Preneur et le Bailleur sera de plus en plus disposé à négocier.
L’incertitude du 11 mai ne fera qu’aggraver la situation et rendre de plus en plus nécessaire et crédible l’action du Preneur et le Bailleur sera de plus en plus disposé à négocier.
Je reste à votre écoute pour tous renseignements et informations complémentaires : Email : b.boutonnet@ravene-conseil.fr