Chronique
Il ne s’agit pas ici de détailler les différentes possibilités du Preneur qui subsistent toujours, permettant d’obtenir une suspension et un report des loyers, un rééchelonnement, une franchise ou la suppression de celui-ci, sur le fondement tout autant de l’obligation de délivrance, de la force majeure, de l’exception d’inexécution ou de l’imprévisibilité.
La réflexion actuelle porte sur la renégociation pure et simple du loyer et sur les valeurs locatives en cas de prise à bail.
Quels sont les fondements de cette renégociation
Rappelons d’abord que lors du compte rendu du Conseil des Ministres du 16 septembre 2020, a été présenté un projet de loi prorogeant le régime transitoire institué à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, texte légitimé par la recrudescence de l’épidémie. Le gouvernement a estimé nécessaire de maintenir au-delà du 30 octobre les mesures autorisées depuis le 11 juillet dernier et cela jusqu’au 1er avril 2021.
Rappelons d’abord que lors du compte rendu du Conseil des Ministres du 16 septembre 2020, a été présenté un projet de loi prorogeant le régime transitoire institué à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, texte légitimé par la recrudescence de l’épidémie. Le gouvernement a estimé nécessaire de maintenir au-delà du 30 octobre les mesures autorisées depuis le 11 juillet dernier et cela jusqu’au 1er avril 2021.
Les arguments factuels :
La valeur locative à la baisse dans de nombreux secteurs,
La situation financière très obérée des locataires qui va perdurer,
Des bureaux trop grands et partiellement utilisés (télétravail, chômage partiel, distanciation…),
La difficulté de respecter le protocole sanitaire pour l’ascenseur, les toilettes, les salles de repos,
Le nombre important de sociétés à flux tendu,
Le risque de procédure collective,
En commerces : les règles sanitaires contraignantes, la disparition d’une partie importante de la clientèle et les fermetures,
En bureaux : les règles internes de certains immeubles ou il a été décidé de minorer l’effectif capacitaire.
La valeur locative à la baisse dans de nombreux secteurs,
La situation financière très obérée des locataires qui va perdurer,
Des bureaux trop grands et partiellement utilisés (télétravail, chômage partiel, distanciation…),
La difficulté de respecter le protocole sanitaire pour l’ascenseur, les toilettes, les salles de repos,
Le nombre important de sociétés à flux tendu,
Le risque de procédure collective,
En commerces : les règles sanitaires contraignantes, la disparition d’une partie importante de la clientèle et les fermetures,
En bureaux : les règles internes de certains immeubles ou il a été décidé de minorer l’effectif capacitaire.
Tous ces éléments vont légitimer la renégociation du bail
Les arguments juridiques :
L’obligation de délivrance du Bailleur (cassation sociale 19 novembre 1980),
L’imprévisibilité et le caractère irrésistible (Cour d’Appel de Colmar – 12 mars 2020),
La force majeure définie à l’article 1218 du Code Civil et l’exception d’inexécution des articles 1219 et suivants du Code Civil.
Le manquement à la bonne foi exigée par l’article 1104 du Code Civil.
L’obligation de délivrance du Bailleur (cassation sociale 19 novembre 1980),
L’imprévisibilité et le caractère irrésistible (Cour d’Appel de Colmar – 12 mars 2020),
La force majeure définie à l’article 1218 du Code Civil et l’exception d’inexécution des articles 1219 et suivants du Code Civil.
Le manquement à la bonne foi exigée par l’article 1104 du Code Civil.
En l’état, les éléments factuels et juridiques dans le cadre d’un rapprochement amiable avec le Bailleur devraient à eux seuls dans de nombreux cas, permettre la renégociation du bail avec soit une diminution du loyer à déterminer en pourcentage soit dans certains cas, un loyer restant identique mais une franchise accordée au Bailleur en fonction du nombre d’années restant à courir jusqu’à la fin du bail.
Si tel nest pas le cas, une analyse approfondie des clauses du bail, des annexes communiquées, des régularisations annuelles et de la communication obligatoire de documents par le Bailleur ouvrent souvent au Preneur des leviers de négociation. Ils lui permettront de demander la nullité d’un certain nombre de clauses, des remboursements sur un délai de 4 ans + l’année en cours, voire même dans certains cas, de pouvoir quitter les lieux sans attendre la fin d’une période triennale ou la fin du bail.
Cette négociation donnera lieu, dans une bonne entente Bailleur/Preneur, à l’élaboration d’un avenant au bail dans lequel le Preneur obtiendra cette diminution du loyer et acceptera que les clauses litigieuses du bail soient annulées et / ou de supprimer une possibilité de sortie à la fin d’une période triennale ou de prolonger la durée du bail pour trois ans. Cet avenant bien sûr valant désistement d’action de part et d’autre.