« Les entreprises choisissent leurs bureaux comme les particuliers choisissent leur logement : elles privilégient l’emplacement et l’attractivité pour fidéliser les talents », explique Barbara Kiraly, déléguée générale de l’ADI. 

Désormais, la localisation, la flexibilité et le rôle social du bureau guident les choix des directions : inflation, hausse des taux d’intérêt, ralentissement économique, télétravail et flex-office bouleversent le marché.

Si le coût reste prépondérant, les critères de sélection évoluent.

Selon le baromètre ADI/EY/EPA Euroméditerranée, la proximité des infrastructures de transport arrive en tête (82%), suivie du coût au mètre carré par collaborateur (45 %) et de la qualité environnementale du bâtiment (36%). Le bureau devient désormais un levier de cohésion sociale : pour 81 %, il doit encourager la collaboration et le travail d’équipe, et pour 51 %, incarner les valeurs de l’entreprise. La rationalisation des coûts, amorcée avec la généralisation du travail hybride, s’impose comme principale priorité, loin devant le télétravail lui-même.​

Près de la moitié des entreprises anticipent une baisse de leurs besoins en surfaces immobilières dans les 5 ans : 39 % tablent sur une réduction de 20 % et 11 % sur plus de 20 %. Seuls 21 % envisagent une hausse des surfaces, et 26 % aucun changement. Ces projections s’inscrivent dans la montée des modèles hybrides et des espaces collaboratifs, avec près de 70% des entreprises ayant adopté le flex-office. 

Sur trois ans, 69 % ont réaménagé leurs bureaux, 56% ont renégocié leurs baux, souvent pour réduire leur empreinte ; un tiers ont résilié ou non renouvelé leur bail pour améliorer la qualité ou regrouper leurs espaces.

De même, les certifications environnementales (BBCA, BREEAM, HQE, LEED) ne sont plus des arguments marketing, mais des critères de valeur pour les actifs immobiliers. Les données récentes confirment que les bâtiments durables génèrent des loyers plus élevés, une meilleure occupation et une valorisation accrue à la revente.

Enfin, la décarbonation reste une priorité : Un bâtiment neuf labellisé BBCA (l'Association pour le développement du bâtiment bas carbone) c’est jusqu’à 50 % de CO₂ en moins qu’un bâtiment classique. Un impératif à l’heure où un actif qui ne répond pas aux standards ESG aujourd’hui est un actif à risque demain. En 2025, les livraisons de bâtiments BBCA exemplaires se sont multipliées représentant un total de 700 000 m² d’opérations livrées labellisées en 12 mois - +100 % par rapport à 2024 !

Ainsi, les bureaux de demain devront conjuguer accessibilité, centralité et exemplarité environnementale : ils ne sont plus simplement des espaces, mais des lieux de ralliement et de culture d’entreprise, reflet d’une mutation profonde du marché tertiaire.